Blick in ein Wohnzimmer.
Wohnfläche berechnen – so geht's richtig

Das erwartet Sie in diesem Artikel:

  • Die Wohnfläche ist eine wichtige Kennzahl für Vermietung, Verkauf und Versicherung von Immobilien.
  • Diese Berechnungsmethoden sollten Sie kennen.
  • Warum eine falsche Berechnung der Wohnfläche teuer werden kann.

Wohnfläche berechnen – so geht's richtig

Miete, Neben­kosten, Grund­steuer und Versicherungen – die wichtigsten finanziellen und vertrag­lichen Dinge rund um Immobilien beruhen auf der Wohn­fläche. Eine korrekte Berechnung ist deshalb besonders wichtig. Wie man sie durch­führt und was man beachten muss, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Vorweg: Wie ist die Wohn­fläche definiert? Als Wohn­fläche gelten die Räume einer Wohnung, in denen man wohnt und sich aufhält, wie Wohn- und Schlaf­zimmer, Küche und Bad. Ein Arbeits­zimmer, das in der Wohnung als Home-Office genutzt wird, zählt zur Wohn­fläche. Nutzflächen wie Verkaufs­räume, Büros oder Lager sind nicht zum Wohnen geeignet, sondern werden für betriebliche Zwecke genutzt. Als Nutz­flächen gelten auch sogenannte Verkehrs­flächen wie Aufzüge und das Treppen­haus oder Funktions­räume wie beispiels­weise ein Heizungs­raum. Ob auch Räumlichkeiten wie Keller, Balkone und Winter­gärten zur Wohn­fläche gerechnet werden können, ist von der jeweiligen Berechnungs­methode abhängig.

 

Wohnfläche berechnen: Die verschiedenen Methoden

 

Für die Berechnung der Wohn­fläche gibt es sehr unter­schiedliche Berechnungs­methoden. Am häufigsten wird nach der Wohn­flächen­verordnung (WoFlV) gerechnet, die seit 2004 gültig ist. Sie bildet auch die juristische Grund­lage bei Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, Käufern und Verkäufern.

Bei dieser Methode wird nur der wirklich nutzbare Wohn­raum berechnet. Das heißt, die Grund­fläche der Wohnung ist mit der Wohn­fläche nicht identisch, weil beispielsweise Dach­schrägen nur anteilig berechnet werden. Wird nach der Wohnflächen­verordnung gerechnet, sind deshalb Mieter und Käufer im Vorteil.

 

Wie werden Terrasse und Balkon bei der Wohn­flächen­berechnung berücksichtigt?

 

Berechnet werden dabei die Grund­flächen aller Räume, die zur Wohnung gehören – wie Wohn- und Schlaf­zimmer, Küche, Bad, Gäste-WC, Abstellraum und Flur. Für Mieter von Dach­geschoss­wohnungen ist es von Vorteil, dass Räume mit weniger als zwei Metern Decken­höhe nicht voll, sondern nur zur Hälfte in die Wohn­fläche eingerechnet werden. Tür- oder Fenster­nischen dürfen nur zur Wohn­fläche gezählt werden, wenn sie bis zum Boden gehen und mindestens 13 Zentimeter tief sind. Besondere Wohn­räume wie Wintergärten werden nur einbezogen, wenn sie beheizbar sind und damit als bewohnbar gelten. Balkone, Terrassen und Loggien werden im Normal­fall zu 25 Prozent berücksichtigt und zu 50 Prozent, wenn sie baulich besonders hochwertig gestaltet sind.

Eine Berechnung nach der Wohn­flächen­verordnung ist für Mieter und Käufer also gerechter, weil sie mehr ins Detail geht und den wirklich nutzbaren Wohn­raum differenziert betrachtet.

 

Erhebliche Abweichung je nach Mess­methode

 

Die Berechnungs­methode nach DIN277 steht im deutlichen Gegensatz zur Wohn­flächen­verordnung und begünstigt eher Vermieter und Verkäufer. Denn hier ist die Grund­fläche mit der Wohnfläche identisch. Anders als bei der Berechnung nach Wohn­flächen­verordnung werden Dach­schrägen hier immer voll und nicht prozentual mit Bezug auf die Decken­höhe angerechnet.

Ein deutlicher Unter­schied zur Wohn­flächen­verordnung ist, dass auch Nutz- und Verkehrs­flächen außerhalb der Wohnung wie Treppen­haus und Keller zur Wohn­fläche gerechnet werden. Auch Balkone, Winter­gärten und Loggien werden voll angerechnet, unabhängig davon, wie sie ausgebaut und ob sie beheizbar sind.

Durch diese zwei sehr verschiedenen Berechnungs­methoden ergeben sich große Unter­schiede bei der Wohn­fläche. Klar, wenn nach der DIN227 auch der große Balkon oder der riesige Keller mitgezählt werden kann. Beachtlich: Je nach Methode kann die Wohn­fläche dadurch bis zu 40 Prozent größer oder kleiner ausfallen.

Zwei Drittel der Wohn­flächen­berechnungen sind falsch

 

Beim Messen sollte man immer genau sein – besonders bei der Wohn­fläche. Bei etwa zwei Dritteln aller Wohnungen stimmen nach Schätzungen des Deutschen Mieter­bundes (DMB) die im Mietvertrag genannten Quadrat­meter­zahlen nicht mit der tatsächlichen Wohn­fläche überein.

Ist dies der Fall und beträgt die Abweichung mehr als zehn Prozent, können Mieter durchsetzen, dass auch die Miete um diesen Prozent­betrag gesenkt wird. Gleiches gilt auch für Rück­forderungen von Miet- und Neben­kosten. Mieter können diese bis zu drei Jahre nachdem die fehler­hafte Berechnung festgestellt wurde, juristisch durchsetzen. Rechts­grundlage ist bei solchen Streitfällen die Berechnung nach der Wohn­flächen­verordnung, die Mieter deutlich begünstigt.

 

Nebenkosten können an die Wohnungs­größe angepasst werden

 

Vermieter sind wiederum nicht berechtigt, die Miete zu erhöhen, wenn sich beim Nach­messen heraus­stellt, dass die Wohnung doch größer ist als angegeben. Eine Erhöhung der Neben­kosten ist aber möglich.

Ist man sich unsicher, ob die Angaben zur Wohn­fläche wirklich stimmen, sollte man deshalb auf jeden Fall nachmessen.

Tipps zur praktischen Berechnung der Wohn­fläche

  • Stellen Sie fest, nach welcher Methode die Wohn­fläche vermessen wurde.
  • Zeichnen Sie einen groben Grund­riss oder orientieren Sie sich am Grund­riss des Vermieters.
  • Benutzen Sie ein modernes Laser­messgerät anstatt eines Zollstocks.
  • Teilen Sie verwinkelte Räume in recht­winklige Segmente auf, deren Größe Sie dann einfach addieren.
  • Prüfen Sie bei Dachschrägen die Raum­höhe, um festzustellen, welche Wohn­fläche voll oder nur zur Hälfte angerechnet werden kann.
  • Beauftragen Sie einen Gutachter, wenn Ihre Messung deutlich von der angegebenen Quadrat­meter­zahl abweicht.

Um falsche Angaben im Miet- oder Kauf­vertrag zu vermeiden oder rechts­kräftige Angaben für eine Miet­minderung in der Hand zu haben, ist es sinnvoll, einen zertifizierten Immobilien­gutachter, Architekten oder Vermessungs­ingenieur zu beauftragen. Der Gutachter kann in wenigen Stunden eine professionelle Messung durchführen und ist zudem mit den geltenden Berechnungs­methoden bestens vertraut. Eine professionelle Ermittlung der Wohn­fläche kostet zwischen 150 und 250 Euro. Mieter­vereine oder Immobilien­makler können dabei helfen, einen geeigneten Gutachter zu finden.

 

Nur eine korrekte Berechnung garantiert den Versicherungs­schutz

 

Die Versicherungs­summe und die monatlichen Beiträge der Wohngebäudeversicherung und Hausratversicherung orientieren sich an den Angaben zur Wohn- und Nutzfläche. Deshalb sollten gerade Mieter und Käufer unbedingt prüfen, welche Methode angewendet wurde. Dies sollte in jedem Miet- und Kauf­vertrag vermerkt sein.

Eine Wohngebäude­versicherung schützt die Besitzer gegen Sach­schäden an ihrem Gebäude. Wird hier bei Vertrags­abschluss die Wohn­fläche nicht korrekt angegeben, kann dies dazu führen, dass die Versicherungs­summe zu niedrig angesetzt wird und das Haus im Schadens­fall nicht ausreichend versichert ist.

Sie haben Fragen zur Wohn­gebäude­versicherung?

Gleiches gilt auch für die Hausrat­versicherung, die gesetzlich zwar nicht vorgeschrieben ist, aber zu den notwendigen Basis-Versicherungen gehört. Sie schützt Haus­rat, wie Elektro­geräte, Möbel und Wert­sachen, gegen Sach­schäden und Dieb­stahl. Auch hier ist die Wohnfläche wichtig, um den Wert des Hausrats zu überschlagen und im Schadens­fall ausreichend versichert zu sein.

Nachmessen ist somit nicht nur wichtig, um Rechts­streitigkeiten zu vermeiden, sondern auch, damit Ihre Immobilie und Ihr Hausrat im Schadens­fall ausreichend versichert sind.

Was kostet eine Hausrat­versicherung der EUROPA?

Stand: 02.03.2023. Alle Angaben ohne Gewähr.