Wohnfläche berechnen – so geht's richtig

Vorweg: Wie ist die Wohnfläche definiert? Als Wohnfläche gelten die Räume einer Wohnung, in denen man wohnt und sich aufhält, wie Wohn- und Schlafzimmer, Küche und Bad. Ein Arbeitszimmer, das in der Wohnung als Home-Office genutzt wird, zählt zur Wohnfläche. Nutzflächen wie Verkaufsräume, Büros oder Lager sind nicht zum Wohnen geeignet, sondern werden für betriebliche Zwecke genutzt. Als Nutzflächen gelten auch sogenannte Verkehrsflächen wie Aufzüge und das Treppenhaus oder Funktionsräume wie beispielsweise ein Heizungsraum. Ob auch Räumlichkeiten wie Keller, Balkone und Wintergärten zur Wohnfläche gerechnet werden können, ist von der jeweiligen Berechnungsmethode abhängig.

Wohnfläche berechnen: Die verschiedenen Methoden

Für die Berechnung der Wohnfläche gibt es sehr unterschiedliche Berechnungsmethoden. Am häufigsten wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) gerechnet, die seit 2004 gültig ist. Sie bildet auch die juristische Grundlage bei Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, Käufern und Verkäufern.

Bei dieser Methode wird nur der wirklich nutzbare Wohnraum berechnet. Das heißt, die Grundfläche der Wohnung ist mit der Wohnfläche nicht identisch, weil beispielsweise Dachschrägen nur anteilig berechnet werden. Wird nach der Wohnflächenverordnung gerechnet, sind deshalb Mieter und Käufer im Vorteil.

Wie werden Terrasse und Balkon bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt?

Berechnet werden dabei die Grundflächen aller Räume, die zur Wohnung gehören – wie Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Bad, Gäste-WC, Abstellraum und Flur. Für Mieter von Dachgeschosswohnungen ist es von Vorteil, dass Räume mit weniger als zwei Metern Deckenhöhe nicht voll, sondern nur zur Hälfte in die Wohnfläche eingerechnet werden. Tür- oder Fensternischen dürfen nur zur Wohnfläche gezählt werden, wenn sie bis zum Boden gehen und mindestens 13 Zentimeter tief sind. Besondere Wohnräume wie Wintergärten werden nur einbezogen, wenn sie beheizbar sind und damit als bewohnbar gelten. Balkone, Terrassen und Loggien werden im Normalfall zu 25 Prozent berücksichtigt und zu 50 Prozent, wenn sie baulich besonders hochwertig gestaltet sind.

Eine Berechnung nach der Wohnflächenverordnung ist für Mieter und Käufer also gerechter, weil sie mehr ins Detail geht und den wirklich nutzbaren Wohnraum differenziert betrachtet.

Erhebliche Abweichung je nach Messmethode

Die Berechnungsmethode nach DIN277 steht im deutlichen Gegensatz zur Wohnflächenverordnung und begünstigt eher Vermieter und Verkäufer. Denn hier ist die Grundfläche mit der Wohnfläche identisch. Anders als bei der Berechnung nach Wohnflächenverordnung werden Dachschrägen hier immer voll und nicht prozentual mit Bezug auf die Deckenhöhe angerechnet.

Ein deutlicher Unterschied zur Wohnflächenverordnung ist, dass auch Nutz- und Verkehrsflächen außerhalb der Wohnung wie Treppenhaus und Keller zur Wohnfläche gerechnet werden. Auch Balkone, Wintergärten und Loggien werden voll angerechnet, unabhängig davon, wie sie ausgebaut und ob sie beheizbar sind.

Durch diese zwei sehr verschiedenen Berechnungsmethoden ergeben sich große Unterschiede bei der Wohnfläche. Klar, wenn nach der DIN227 auch der große Balkon oder der riesige Keller mitgezählt werden kann. Beachtlich: Je nach Methode kann die Wohnfläche dadurch bis zu 40 Prozent größer oder kleiner ausfallen.

Zwei Drittel der Wohnflächenberechnungen sind falsch

Beim Messen sollte man immer genau sein – besonders bei der Wohnfläche. Bei etwa zwei Dritteln aller Wohnungen stimmen nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes (DMB) die im Mietvertrag genannten Quadratmeterzahlen nicht mit der tatsächlichen Wohnfläche überein.

Ist dies der Fall und beträgt die Abweichung mehr als zehn Prozent, können Mieter durchsetzen, dass auch die Miete um diesen Prozentbetrag gesenkt wird. Gleiches gilt auch für Rückforderungen von Miet- und Nebenkosten. Mieter können diese bis zu drei Jahre nachdem die fehlerhafte Berechnung festgestellt wurde, juristisch durchsetzen. Rechtsgrundlage ist bei solchen Streitfällen die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung, die Mieter deutlich begünstigt.

Nebenkosten können an die Wohnungsgröße angepasst werden

Vermieter sind wiederum nicht berechtigt, die Miete zu erhöhen, wenn sich beim Nachmessen herausstellt, dass die Wohnung doch größer ist als angegeben. Eine Erhöhung der Nebenkosten ist aber möglich.

Ist man sich unsicher, ob die Angaben zur Wohnfläche wirklich stimmen, sollte man deshalb auf jeden Fall nachmessen.

Um falsche Angaben im Miet- oder Kaufvertrag zu vermeiden oder rechtskräftige Angaben für eine Mietminderung in der Hand zu haben, ist es sinnvoll, einen zertifizierten Immobiliengutachter, Architekten oder Vermessungsingenieur zu beauftragen. Der Gutachter kann in wenigen Stunden eine professionelle Messung durchführen und ist zudem mit den geltenden Berechnungsmethoden bestens vertraut. Eine professionelle Ermittlung der Wohnfläche kostet zwischen 150 und 250 Euro. Mietervereine oder Immobilienmakler können dabei helfen, einen geeigneten Gutachter zu finden.

Nur eine korrekte Berechnung garantiert den Versicherungsschutz

Die Versicherungssumme und die monatlichen Beiträge der Wohngebäudeversicherung und Hausratversicherung orientieren sich an den Angaben zur Wohn- und Nutzfläche. Deshalb sollten gerade Mieter und Käufer unbedingt prüfen, welche Methode angewendet wurde. Dies sollte in jedem Miet- und Kaufvertrag vermerkt sein.

Eine Wohngebäudeversicherung schützt die Besitzer gegen Sachschäden an ihrem Gebäude. Wird hier bei Vertragsabschluss die Wohnfläche nicht korrekt angegeben, kann dies dazu führen, dass die Versicherungssumme zu niedrig angesetzt wird und das Haus im Schadensfall nicht ausreichend versichert ist.

Gleiches gilt auch für die Hausratversicherung, die gesetzlich zwar nicht vorgeschrieben ist, aber zu den notwendigen Basis-Versicherungen gehört. Sie schützt Hausrat, wie Elektrogeräte, Möbel und Wertsachen, gegen Sachschäden und Diebstahl. Auch hier ist die Wohnfläche wichtig, um den Wert des Hausrats zu überschlagen und im Schadensfall ausreichend versichert zu sein.

Nachmessen ist somit nicht nur wichtig, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sondern auch, damit Ihre Immobilie und Ihr Hausrat im Schadensfall ausreichend versichert sind.