Wohnungskauf – Was beachten?

Wer sich eine Eigentumswohnung zulegt, macht dies zumeist nur einmal im Leben. Daher sollte die kostspielige Investition gut bedacht sein, auch mit Blick auf einen möglichen Wiederverkauf. Und es gibt zahlreiche Aspekte, Tücken und Regularien, die man beachten sollte. Auch wenn Sie die Wohnung vermieten wollen, vor allem aber, wenn Sie die Wohnung selbst nutzen.

Ihre Bedürfnisse und Ihre Lebenssituation bestimmen primär Ihre Entscheidung: Als Single mag ein kleines Appartement mitten in der Stadt super sein, eine Familie mit Hund dagegen braucht es größer und grüner. Und doch gibt es bestimmte Kriterien, die Wohnungen attraktiv und beliebt machen. Was sollte man also beim Wohnungskauf beachten?

Hat die Wohnung eine gute Lage? 

Besonderen Einfluss auf den Wert und die Beliebtheit einer Immobilie hat die Lage: Hierzu zählen eine gute Anbindung durch öffentliche Verkehrsmittel oder zu Bundesstraßen oder Autobahnen, Grünanlagen in der Nähe, Einkaufsmöglichkeiten (vor allem Friseure, Lebensmittelgeschäfte und Apotheken) und Ärzte. Für eine Familie sind Kindergärten oder Schulen in der näheren Umgebung ein wichtiges Kriterium. Zudem sollte man checken, welche Sportmöglichkeiten, Restaurants oder Bars schnell erreichbar sind. 

Vor dem Kauf sollte man sich auch über den Ruf des Viertels erkundigen. In Städten gibt es immer wieder Viertel, die sich zum hippen Viertel entwickeln – mit entsprechend steigenden Miet- und Immobilien­preisen. Um das heraus­zufinden, hilft das Internet, aber Sie können auch Anwohner fragen. 

Zustand des Gebäudes checken 

Ebenso sollten Sie checken, welchen Lärm­quellen die Wohnung ausgesetzt sein könnte. Hohes Verkehrs­aufkommen, eine Bahn- oder Straßen­bahn­linie oder quirliges Nacht­leben mögen weder Sie noch ein potenzieller Mieter. Auch sollten Sie erfragen, ob die Nachbarn eher ruhig und rücksichts­voll oder Stören­friede sind. Besichtigen Sie eine Wohnung immer tagsüber. Nur so finden Sie heraus, ob sie licht­durchflutet ist (häufig in oberen Etagen) oder eher ein dunkles Loch (kann im Erd­geschoss vorkommen). Und denken Sie bei einer Besichtigung im Sommer daran, dass die Sonne im Winter tiefer steht und möglicher­weise ganz hinter einem Nebengebäude bleibt. 

Auch das Gebäude gehört gründlich unter die Lupe genommen: In welchem Zustand sind Dach, Fassade, Keller und Balkon oder Terrasse? Entsprechen Rohre und Leitungen den neuesten Standards? Auch wichtig: Wie wird in der Wohnung geheizt – und wann wurde die Heizung zuletzt kontrolliert und modernisiert? Klar ist: Der Anstrich der Fassade, eine Erneuerung des Dachs oder eine neue Heizungsanlage wird richtig teuer – und als mögliches neues Mitglied der Eigentümergemeinschaft zahlen Sie dann Ihren Anteil.

Wohnung auf Herz und Nieren prüfen 

Der genaueste Blick gilt natürlich der Wohnung selbst: Sehen Sie sich Wände, Böden, Fenster, Decke und Türen genau an. Hören Sie nicht nur den Aus­führungen des Maklers oder des Vor­besitzers zu, sondern beachten Sie beim Wohnungskauf auch: Wurde das Parkett schon einmal ab­geschliffen? Wo befindet sich der Wasch­maschinen­anschluss? Fällt für die Einbau­küche eine Ablöse an? Machen Sie Fotos von der Wohnung.

Mehr zur Hausratversicherung finden Sie in unserem Ratgeber-Artikel über die Hausratversicherung der EUROPA.

Nicht jeder ist handwerklich versiert und kann den Zustand einer Wohnung einschätzen. Daher lohnt es sich gegebenenfalls, einen unabhängigen Gut­achter hinzuzuziehen. Ein voll­wertiges Verkehrs­wert­gutachten durch einen Fachmann kostet zumeist etwa 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrs­wertes der Eigen­tums­wohnung. Die günstigere Alter­native: das Kurz­gutachten. Hier nimmt der Sach­verständige etwa 500 Euro und begleitet Sie bei der Besichtigung. Und kann Ihnen sagen, welche möglichen Renovierungen und Sanierungen anfallen werden und was diese kosten. Das verschafft Ihnen finanzielle Planungs­sicherheit.

Beim Kauf­vertrag geht nichts ohne Notar

Optimal ist, wenn Ihnen der Makler oder der Vor­besitzer die letzten zwei oder drei Protokolle der Eigen­tümer­versammlung aushändigt. Bei der Lektüre erkennen Sie oft, wie die Stimmung unter den Eigentümern ist, welche größeren Reparaturen in der Vergangenheit angefallen sind oder welche Vorhaben geplant sind. Zudem erfahren Sie so, wie hoch die Instand­haltungs­rücklage ist.

Und was ist beim Wohnungskauf zu beachten, wenn es zum Kauf­vertrag kommt? Egal ob Altbau, Rohbau oder bezugsfertige Wohnung: Ohne Notar geht nichts. Dieser setzt einen Kauf­vertrags­entwurf auf. Diesen sollte man gründlich prüfen, bevor man ihn unter­schreibt; und gewünschte Änderungen durch den Notar einpflegen lassen. Wichtig ist, dass im Vertrag außer der Wohnung auch alle dazugehörigen Neben­flächen aufgeführt werden – wie Keller­raum oder Garagen­platz. Erwirbt man eine noch nicht fertiggestellte Wohnung vom Bau­träger, werden oft An­zahlungen verlangt. Diese sollten dann im Kauf­vertrag aufgelistet werden.

Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf berücksichtigen

Der Kaufpreis und die Finanzierung sind das eine. Jedoch sollte jeder, der vorhat, eine Eigentums­wohnung zu kaufen und zu finanzieren, an die Kauf­neben­kosten denken. Neben den Umzugskosten, möglichen Sanierungs- und Renovierungs­maßnahmen, einer möglichen Über­nahme oder Anschaffung einer Einbau­küche und neuen Möbeln sind die Aus­gaben nicht zu verhindern: Notar- und Grund­buch­kosten (ca. 2 Prozent des Kauf­preises) und Grund­erwerbs­steuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent). Unter Umständen kommt noch eine mögliche Makler­courtage (etwa 4 bis 7 Prozent) on top.

Hausgeld und weitere laufende Kosten 

Nach dem Umzug in die erworbene Wohnung ist die Freude groß, dass man nun keine Miete mehr zahlen muss. Aber dafür müssen Sie als Mitglied der Eigentümer­gemeinschaft monatlich Hausgeld (auch Wohngeld genannt) zahlen. Dies wird verwendet (zumeist von einem Haus­verwalter) für Versicherungen, Heizung im Haus, Wasser und Haus­strom, Haus­meister, Reinigung, Abfall­gebühren, Instand­haltungs­rücklage und andere kleinere Gebühren. 

Als Faustregel gilt: Sie müssen im Schnitt mit drei bis vier Euro Hausgeld pro Quadratmeter der Wohnfläche rechnen. Und: Je älter das Gebäude, desto höher fällt in der Regel das Hausgeld aus, da die Instand­haltung mehr Geld verschlingt. Neben dem Hausgeld müssen Sie dem Staat jährlich die Grundsteuer zahlen; die Höhe ist abhängig von Wohnungsgröße und den jeweiligen Hebe­sätzen der Städte oder Gemeinden. Und natürlich belasten weiter Gebühren für Strom, Wasser, Heizung, Internet etc. den Geld­beutel, denn diese sind nicht über das Wohngeld abgedeckt.

Kredit mit einer Risikolebensversicherung absichern

Sinnvoll ist es, den Kredit für die Wohnung mit einer Risikolebens­versicherung abzusichern. Denn sollte einem etwas zustoßen, könnten die Hinterbliebenen in finanzielle Schwierig­keiten geraten. So kann man sie zumindest vor Geldsorgen schützen. Viele Banken verlangen sogar aus­drücklich die Ab­sicherung der Immobilien­finanzierung mit einer Risikolebens­versicherung. Die EUROPA bietet hierzu den Tarif E-VRL easy an, für den Sie nur zwei Gesundheits­fragen beantworten müssen.

Welche Gründe noch für eine Absicherung mit einer Risikolebensversicherung sprechen und wie wichtig diese ist, um sich vor finanziellen Schäden zu schützen, finden Sie im Ratgeber-Beitrag zur EUROPA Risikolebensversicherung.

Übrigens: Mit dem Tarif E-VRL easy lassen sich auch andere Immobiliendarlehen absichern, zum Beispiel für eine Praxis (für nieder­gelassene Ärzte), für eine geschäftlich genutzte Immobilie oder für eine selbst­genutzte Ferien­immobilie im Inland (ohne überwiegende Vermietung an Externe).